賃貸経営を続ける中で、「資産の組み換えをしたい」「相続対策として売却を検討したい」
と考えるオーナー様も少なくありません。
しかし、サブリース契約を締結している物件の場合、通常の賃貸物件とは異なり、
売却時に特有の手続きが発生します。その代表が「サブリース契約の継承」です。
契約内容を十分に理解しないまま売却活動を進めると、買主探しが難航したり、
想定していた条件で売却できなかったりするケースもあります。
今回は、サブリース契約の基本的な仕組みから、売却時に必要となる契約継承の考え方、
注意すべきポイントについて解説します。
サブリース契約とは、不動産会社がオーナーから建物を一括で借り上げ、
それを入居者へ転貸する賃貸経営の仕組みです。
一般的な管理委託契約ではオーナーと入居者が直接賃貸借契約を結びますが、
サブリースの場合は次のような契約関係になります。
サブリース会社が空室リスクを負担し、毎月一定の賃料をオーナーへ支払うため、
「家賃保証システム」として活用されることが多い契約形態です。
サブリース契約中の物件は売却自体ができないわけではありません。
ただし、売却後も原則として現在のサブリース契約は継続されます。
つまり、物件の所有者が変わった後は、
へ契約上の地位が引き継がれることになります。
これが「サブリース契約の継承」です。
厳密には、オーナーとサブリース会社の間で締結されているマスターリース契約を
新オーナーへ承継する形となります。
そのため、購入する側も契約内容を理解したうえで取得する必要があります。
オーナー様の中には、
「売却前にサブリース契約を解約してしまえばいいのでは？」
と考える方もいらっしゃいます。
しかし、サブリース契約は借地借家法の適用を受けるため、
貸主であるオーナー側からの一方的な解約は容易ではありません。
契約解除には正当事由が必要となり、
といった理由だけでは認められないケースが一般的です。
そのため、多くのサブリース物件は契約を継続したまま売買されることになります。
サブリース契約はネガティブに捉えられることもありますが、
買主にとってメリットがあるケースもあります。
契約に基づいて毎月一定額の賃料収入が入るため、収支計画が立てやすい点は大きな魅力です。
特に投資経験の浅いオーナーや遠方にお住まいの投資家にとっては、
管理負担を抑えながら運用できるメリットがあります。
入居者対応やクレーム対応、募集業務などの大半をサブリース会社が担うため、
オーナーの手間を大幅に軽減できます。
サブリース契約を継承することになるため、自由に運営したい投資家からは
敬遠されることがあります。
結果として、一般の収益物件と比較すると購入希望者が限られる傾向があります。
サブリース物件は保証賃料を基準に収益計算が行われます。
そのため、満室想定利回りよりも実際の収益が低く見えることがあり、
売却価格に影響する場合があります。
サブリース契約では、数年ごとに賃料保証額を見直す条項が設けられていることが一般的です。
現時点で高い保証額でも、将来的に減額される可能性があることは理解しておく必要があります。
契約内容によっては、
などが定められています。
売却前に契約書を確認し、買主へ正確に説明できる状態を整えておくことが重要です。
サブリース物件の売却で最も大切なのは、契約内容を正しく開示することです。
具体的には、
などを整理しておくことで、購入検討者に安心感を与えられます。
また、サブリース契約の内容によって物件価値の評価は大きく変わるため、
収益物件の売買実績が豊富な不動産会社へ相談することをおすすめします。
サブリース契約中の物件でも売却は可能ですが、多くの場合は契約を継承した状態で
取引が行われます。
そのため、通常の賃貸物件以上に契約内容の確認が重要となり、
買主の理解を得ながら売却活動を進める必要があります。
将来的な売却を視野に入れているオーナー様は、現在のサブリース契約の内容を一度整理し、
物件の資産価値や市場性を把握しておくことが大切です。
当社では、サブリース契約中のアパート・マンション・一棟収益物件の売却相談も
承っております。契約内容の確認から売却方法のご提案までサポートしておりますので、
お気軽にご相談ください。
