2025年12月に公表された「令和8年度税制改正大綱」では、
不動産を活用した相続対策に大きな影響を与える見直しが盛り込まれました。
特に注目されているのが、
・貸付用不動産（賃貸マンション・アパート等）の相続税評価方法の見直し
・不動産小口化商品の評価方法の厳格化
です。
これまで相続税対策として広く活用されてきた不動産投資ですが、
今回の改正によって「相続直前に不動産を購入して評価額を圧縮する」という
手法は難しくなる可能性があります。
しかし一方で、長期的に不動産経営を行っている地主様や賃貸オーナー様にとっては、
過度に心配する必要はありません。
今回の改正内容を正しく理解し、今後どのような相続対策を考えるべきかを解説します。
なぜ税制改正が行われるのか
相続税の計算では、不動産は現金よりも低い評価額で算出されることが一般的です。
例えば現金1億円を保有していれば、そのまま1億円として相続税が計算されます。
一方で不動産の場合は、
・土地は路線価評価
・建物は固定資産税評価額
・賃貸物件はさらに評価減
が適用されるため、同じ1億円の資産でも相続税評価額を大きく下げることが可能でした。
そのため近年は、
「高齢になってから賃貸マンションを購入する」
「相続直前に不動産へ資産を組み替える」
といった節税目的の不動産取得が増加していました。
今回の税制改正は、このような短期的な相続税対策に
一定の歯止めをかけることを目的としています。
新たに設けられる「5年ルール」とは
今回の改正で大きなポイントとなるのが「5年ルール」です。
相続開始前5年以内に取得した一定の貸付用不動産については、
従来の評価方法ではなく、取得価格を基準とした高い評価額で相続税が計算される方向となっています。
つまり、
「相続が近いから不動産を購入して評価額を下げよう」
という考え方は今後通用しにくくなります。
一方で、
・長年所有している賃貸アパート
・代々受け継いできた土地
・地域に根差した賃貸経営
などは大きな影響を受けにくいと考えられています。
不動産小口化商品も評価方法が厳格化
近年人気を集めていた不動産小口化商品についても見直しが行われます。
これまでは実勢価格と相続税評価額の差を活用し、相続対策として利用されるケースがありました。
しかし今後は市場価格に近い評価額が採用される方向となり、節税効果は限定的になる見込みです。
つまり、
「評価額を下げることだけを目的とした投資」
よりも、
「安定した収益を生み出す資産」
としての価値が重視される時代へ移行していくと考えられます。
これからの相続対策で重要なのは「収益性」
今回の改正によって改めて問われるのは、
「その不動産は本当に次世代へ残す価値があるか」
という視点です。
相続税対策だけを目的に購入した不動産は、
・空室リスク
・修繕費負担
・管理負担
などの問題を抱えることもあります。
一方で、
・立地が良い
・安定した家賃収入がある
・将来的な活用方法が明確
な不動産は、相続後も家族の大切な資産として機能し続けます。
これからは「評価額を下げること」ではなく、「収益を生み続けること」が重要になります。
相続対策は「節税」から「資産承継」へ
近年は相続対策の考え方そのものが変化しています。
以前は、
「いかに相続税を減らすか」
が中心でした。
しかし現在は、
・家族間の争いを防ぐ
・資産を円滑に引き継ぐ
・不動産の管理を誰が行うか決める
・将来の売却や活用方針を決める
といった総合的な資産承継対策が求められています。
相続税を減らせたとしても、相続後に不動産の活用方法で家族が困ってしまっては本末転倒です。
今こそ不動産の棚卸しを
今回の税制改正は、不動産オーナー様にとって資産全体を見直す良い機会でもあります。
・この土地は将来も保有すべきか
・収益性の低い物件はないか
・相続人は管理できるか
・売却すべき資産はないか
こうした視点で資産を整理することで、将来の相続リスクを大きく減らすことができます。
まとめ
2026年度税制改正によって、相続直前の不動産購入による節税対策は以前より難しくなる見込みです。
しかし、不動産そのものの価値が失われるわけではありません。
むしろこれからは、
「節税のための不動産」ではなく、
「家族に引き継ぐための不動産」
という考え方が重要になります。
当社では、不動産売買・賃貸経営・相続対策を総合的な視点からサポートしております。
相続が発生してから慌てるのではなく、将来を見据えた資産承継について、ぜひ早めにご相談ください。
