「相続してから考える」では遅いかもしれません。
不動産は現金のように分けやすい財産ではなく、
相続や贈与の方法によって税負担や家族間のトラブルが大きく変わることがあります。
本記事では、不動産相続を検討している方へ向けて、
贈与税の基礎知識、生前贈与の活用方法、相続時精算課税制度など、
不動産会社の視点から押さえておきたいポイントをわかりやすく解説します。
不動産相続は「早めの準備」が節税の第一歩
「実家を相続する予定がある」
「親から生前に土地を譲ってもらいたい」
「相続税を少しでも抑えたい」
このような相談は年々増えています。
しかし、何も準備をせず相続を迎えてしまうと、
想像以上の相続税がかかる
不動産を売却しなければ納税できない
兄弟間で共有名義になりトラブルになる
空き家として放置されてしまう
など、様々な問題が発生するケースがあります。
だからこそ、生前から贈与制度を理解し、計画的に資産を引き継ぐことが重要です。
贈与税とは？
贈与税とは、個人から現金や土地、建物などの財産を無償でもらった場合に課税される税金です。
納税義務があるのは「贈る人」ではなく、「受け取る人」です。
年間110万円までは贈与税が非課税
最も基本となる制度が年間110万円の基礎控除です。
1年間（1月1日～12月31日）に受け取った贈与額が110万円以内であれば、
贈与税はかからない
原則として申告も不要
となります。
例えば、
親から100万円贈与 → 非課税
親から200万円贈与 → 110万円を超えた90万円が課税対象
という仕組みです。
不動産を生前贈与するメリット
現金だけでなく、不動産も生前贈与できます。
メリットとしては、
相続財産を減らせる
計画的に財産を移転することで、将来の相続税を軽減できる可能性があります。
家族間の争いを防げる
誰がどの不動産を取得するかを生前に決められるため、相続トラブルの予防につながります。
不動産の活用計画が立てやすい
相続後に売却するのか、賃貸経営を続けるのかなど、事前に方針を決められるメリットがあります。
相続時精算課税制度とは？
まとまった財産を早めに移したい場合に利用されるのが相続時精算課税制度です。
この制度では、
累計2,500万円まで贈与税が非課税
60歳以上の父母・祖父母から18歳以上の子や孫への贈与が対象
となります。
さらに2024年からは、
年間110万円の基礎控除
も追加され、より利用しやすくなりました。
ただし注意点もあります
便利な制度ですが、
一度選択すると暦年課税へ戻せない
将来の相続税計算で精算される
不動産取得税や登録免許税が発生する
小規模宅地等の特例が使えないケースがある
などのデメリットもあります。
制度を利用する前に、税理士や不動産会社へ相談することをおすすめします。
住宅購入資金の贈与には非課税制度も
親や祖父母から住宅購入資金の援助を受ける場合は、
住宅取得等資金の贈与税非課税制度
を利用できる場合があります。
住宅性能など一定の条件を満たすことで、最大1,000万円まで非課税となり、
基礎控除110万円との併用も可能です。
生前贈与で失敗しないポイント
① 贈与契約書を作成する
口約束ではなく、毎回契約書を作成しておくことが重要です。
② 銀行振込で記録を残す
現金手渡しよりも、振込履歴を残すことで贈与の証拠になります。
③ 名義預金にならないよう注意
子ども名義の口座でも、
通帳を親が管理
子どもが存在を知らない
場合は「名義預金」と判断される可能性があります。
④ 毎年同じ金額を贈与し続けない
毎年同じ日に同じ金額を贈与すると「定期贈与」と判断される可能性があります。
贈与契約書を毎年作成するなど、適切な手続きを行いましょう。
不動産相続では「税金」だけで判断しないことが重要
相続対策というと税金ばかりに目が向きがちですが、
実際の現場では
売却した方が良い不動産
賃貸として残した方が良い不動産
共有名義を避けた方が良いケース
空き家になる前に売却した方が良いケース
など、資産の活用方法まで含めて検討することが重要です。
不動産は一つひとつ状況が異なるため、
税金だけでなく市場価値や管理コストも踏まえた総合的な判断が求められます。
まとめ
贈与税には年間110万円の基礎控除をはじめ、
住宅取得資金の非課税制度や相続時精算課税制度など、さまざまな制度があります。
これらを上手に活用することで、将来の相続税負担を軽減できる可能性があります。
一方で、不動産の生前贈与は税金だけでなく、不動産取得税や登録免許税、
相続時の特例適用なども関係するため、慎重な判断が必要です。
みたす不動産では、不動産の売却・有効活用・相続対策までを見据えたご提案を行っています。
「実家を相続する予定がある」「生前贈与を検討している」「相続後の不動産活用に悩んでいる」
という方は、お気軽にご相談ください。
