需要と供給からみる店舗物件の賃料の考え方

店舗物件の賃料は、その物件の価値を反映する重要な指標であり、決定にあたっては多くの要素が影響します。
今回は、賃料設定を考える際の重要なポイントを、需要と供給という視点で再考してみましょう。

■賃料相場をベースにした考え方

賃料相場という概念は確かに存在しますが、店舗物件に関してはあくまで参考程度にとどめるべきだと考えています。理由は、同じエリア内でも物件ごとに条件が異なり、単純に相場を当てはめるだけでは正確な評価は難しいからです。

たとえば住宅の賃料相場は比較的簡単に把握できます。主に以下の要素で大まかな相場が見えてきます
 

• 場所（駅からの距離）
• 広さ
• 設備や部屋の環境（新しい建物かどうか）

一方、店舗物件においては、賃料に大きく影響する要素が異なります。特に重要なのは「その店舗でどの程度の売上や集客が見込めるか」という点です。そのため、たとえ住宅で横断歩道一つを挟んだ場所に物件があっても、大きな差にはならないことがありますが、店舗物件においては、こうした要素が非常に重要になります。

■店舗物件における需要と供給の基本

以下のようにA〜Dの物件があり、建物のグレードは同じだと仮定した場合、どの物件が最も魅力的に映るかを考えてみましょう。
 

• 物件A：駅出口から近く、角地で視認性が良い。横断歩道の正面にあり、通行量が多い。
• 物件B：駅から近いが、細い路地に入った場所で視認性が低い。
• 物件C：駅前通り沿いの角地だが、駅出入口からは少し離れている。
• 物件D：商店街沿いにあるが、物件Aに比べて通行量や視認性で劣る。

一般的に、店舗物件においては「視認性が高く、通行量の多い場所」が人気です。そのため、物件Aは「需要が高い」とされ、需要が多ければ競合も多く、供給は限られるため、賃料が高くなる傾向があります。

つまり、同じエリア、同じ距離、同じグレードの物件であっても、物件ごとの立地や条件によって需要が大きく変わるため、賃料相場はあくまで参考程度にとどめるべきです。物件個々の評価が非常に重要になります。

■賃料の適正さを判断する方法

募集時に「その賃料が適正かどうか」を判断する指標としては、申込数の多さが挙げられます。申込が予想以上に多い場合、それは嬉しいことに感じるかもしれませんが、実は「物件が非常に魅力的である」か「設定賃料が過度に安すぎた」という可能性もあります。もしかすると、もう少し高い賃料設定でも良かったかもしれません。

■最後に

店舗物件の賃料設定は、住宅物件よりもサンプルが少なく、慎重に行う必要があります。特に、「近隣の物件がこれくらいだから、この物件も同じだろう」という査定方法では、物件の価値を見誤るリスクがあります。

「みたす不動産」では、豊富な経験をもとに、賃料設定に関するご相談にも対応しております。
店舗物件に関することは、どうぞお気軽にご相談ください。