不動産投資において、対象となる物件を
「住居用」と「事業用（店舗・事務所）」のどちらにするかは、
大きな分かれ道となります。
今回は、事業用物件のメリット・デメリットを住居用物件と比較しながら、
その魅力と注意点についてわかりやすく解説します。
■ 事業用不動産の主なメリットとは？
事業用不動産は、住居用物件とは異なる契約形態や構造上の特徴があり、
収益性や契約内容において多くの利点があります。
◉ 高利回りが期待できる
事業用物件は、住居用に比べて賃料単価が高い傾向にあり、
結果として高利回りの運用が可能です。
特に駅近や人通りの多い立地では、
大手チェーン店舗などが長期契約を希望するケースも多く、安定した収益源になることも。
◉ 原状回復の特約を柔軟に設定できる
住居用と同様に借地借家法の適用はありますが、
事業用契約では消費者契約法が適用されないため、特約の自由度が高くなります。
原状回復の範囲についても貸主・借主間で柔軟な取り決めが可能で、経営リスクの軽減に寄与します。
◉ その他のメリット
美容室・クリニック・事務所など長期利用が見込まれる業種が多い
保証金の設定が可能で、賃貸経営のリスクヘッジにつながる
経年による賃料下落が比較的少ない
■ 事業用物件の注意点とリスク
一方で、住居用物件とは異なる独自のリスクも存在します。
△ 業種制限・立地依存が大きい
業種によっては同ビル内での競合禁止や近隣環境への配慮が必要になることがあり、
貸せる業種が制限されることも。
また、飲食店などは立地の影響を強く受けるため、マーケティング的視点も重要です。
△ 専門知識が求められる
用途地域や建物の構造・設備に関する知識が必要となり、
住居物件に比べて募集・契約の難易度が高い点は否めません。
△ 不測のトラブルや賃料の変動
事業用物件は、設備トラブルや運営不調による退去など、
不測の事態により収益に影響が出やすい側面があります。
空室期間が長期化すれば、キャッシュフローへの影響も大きくなるため注意が必要です。
■ 住居用との比較：安定 vs 高収益
比較項目 住居用物件 事業用物件（店舗・事務所）
賃料単価 比較的低い 高めで高利回り
安定性 高い（入居者が見つかりやすい） 業種や立地による
契約期間 短～中期 中～長期の傾向も
管理難易度 比較的低い 高め（業種による設備対応）
原状回復 敷金で調整／軽微な工事 特約で柔軟に設定可
トラブル対応 限定的（生活面） 設備・運営関連の対応必要
■ まとめ
事業用物件は、高い収益性や契約面での柔軟性といった大きな魅力を持ちながらも、
専門性や立地・業種に応じた運用リスクが伴います。
これらの特性をしっかり理解し、リスクとリターンを見極めたうえで、
戦略的に物件選定・運用を行うことが成功の鍵となります。
