相続・放置・管理に悩む方が知っておきたい基礎知識と成功のポイント「相続した実家が空き家のままになっている」
「管理や修繕の負担が重く、どう活用すべきか分からない」
近年、こうした空き家に関する悩みは全国的に増え続けています。
空き家は放置すると、固定資産税や管理コストがかかる負担になりますが、
見方を変えれば活用次第で資産として生かすことも可能です。
本記事では、空き家の基本的な考え方から、
活用方法の種類、メリット・デメリット、売却との比較、
失敗しないためのポイントまでを体系的に解説します。
「売るか、貸すか、残すか」で迷っている方は、ぜひ参考にしてください。
1｜空き家とは？増加する背景と現状
空き家とは、誰も住んでおらず、今後も居住予定がない住宅を指します。
相続や高齢化、人口減少を背景に、全国で空き家は増加傾向にあります。
特に多いのが、
親が亡くなり相続した実家
高齢者が施設に入居し空いた家
転居後に使われなくなった住宅
といったケースです。
空き家を放置すると、固定資産税・都市計画税が毎年かかる
建物の老朽化が進み、修繕費が増大、倒壊・雑草・害獣などによる近隣トラブル
「特定空き家」に指定され税負担が増える可能性などのリスクが高まります。
そのため、早めに「どう扱うか」を決めることが重要です。
2｜空き家活用の主な選択肢
空き家の扱い方は、大きく分けて次の3つです。
① 賃貸として活用する
空き家をリフォームし、戸建賃貸として貸し出す方法です。
ファミリー層を中心に、戸建賃貸は長期入居が期待できる点が特徴です。
特に地方や郊外では、築年数が古くても、
駐車場がある
間取りが広い
生活施設が近い
といった条件が揃えば、安定した需要が見込めるケースもあります。
② 売却する
「今後使う予定がない」「管理が難しい」場合は、売却も有効な選択肢です。
築古物件であっても、土地としての需要があったり、リノベーション前提で購入する層も存在します。
放置期間が長くなるほど建物の価値は下がるため、早めの判断が重要です。
③ その他の活用（条件付き）
セカンドハウス
事務所・店舗
民泊・簡易宿所
ただし、用途変更には法令や条例の制限があるため、事前確認が不可欠です。
3｜空き家を活用するメリット
① 維持コストを収入でカバーできる
賃貸として活用できれば、
固定資産税や管理費を家賃収入でまかなえる可能性があります。
② 建物の劣化を防げる
人が住まない家は急速に傷みます。
定期的に使われることで、建物の状態を保ちやすくなります。
③ 将来の選択肢を残せる
「今は貸して、将来売却」「いずれ自分が住む」など、
柔軟な資産活用が可能です。
4｜空き家活用のデメリット・注意点
修繕・リフォーム費用がかかる
戸建住宅は修繕範囲が広く、以下のような費用が発生する可能性があります。
屋根・外壁塗装：50万～200万円
給湯器・水回り交換：10万～30万円
内装補修：数万円～数十万円
物件価格＋修繕費をセットで考えることが重要です。
入居需要の見極めが難しい
立地や周辺環境によっては、
家賃を下げても入居が決まらないケースがあります。
人口動態
学区・生活利便性
周辺の競合物件
などを事前に確認しましょう。
管理の手間がかかる
賃貸の場合、入居者対応や修繕管理が必要です。
管理会社に委託する場合は、家賃の約5％前後の費用がかかります。
5｜空き家は「売却」と「活用」どちらが向いている？
判断基準は次の3点です。
将来使う予定があるか
修繕・管理に時間と費用をかけられるか
賃貸需要が見込める立地か
売却が向いているケース
遠方に住んでいて管理が難しい
今後使う予定がない
早めに現金化したい
活用が向いているケース
立地が良く需要がある
長期的に保有したい
相続資産として残したい
6｜空き家活用を成功させるためのポイント
① 需要と将来性を冷静に判断する
感情ではなく、データと現地確認を重視しましょう。
② 収支シミュレーションを必ず行う
以下の費用を含めて計算します。
家賃収入
固定資産税・保険料
修繕費・管理費
③ 出口戦略を考えておく
長期賃貸後に売却
リフォームして再販
将来の自己利用
あらかじめ想定しておくことで、判断を誤りにくくなります。
7｜まとめ
空き家は、放置すれば負担になり、
活用すれば資産になる可能性を秘めています。
大切なのは、
状況を整理すること
活用と売却を比較すること
早めに専門家へ相談すること
空き家の状態やご家族の考え方によって、最適な答えは異なります。
「まだ迷っている」段階でも、情報を整理することが第一歩です。
