賃貸経営において、原状回復をめぐるトラブルは避けて通れないテーマの一つです。
退去時の精算で入居者と揉めてしまうと、想定外のコストが発生するだけでなく、
精神的な負担や次の募集開始の遅れにもつながります。
実際、「敷金返還」「原状回復費用」に関する相談は
国民生活センターにも毎年多数寄せられており、決して特別な問題ではありません。
多くのトラブルは、ルールの理解不足や記録の不備、管理会社との認識のズレといった、
事前に防げる原因から発生しています。
本記事では、国土交通省のガイドラインや実務の考え方を踏まえながら、
原状回復トラブルを防ぐためにオーナーが知っておくべきポイントを、分かりやすく整理します。
原状回復とは何か？基本ルールの整理
原状回復とは、「入居時の状態に完全に戻すこと」ではありません。
借主の故意・過失や通常の使用を超える損耗によって生じた部分のみを、
元の状態に戻すことを指します。
人が生活する以上、時間の経過による劣化や軽微な傷・汚れは避けられません。
これらは「経年劣化」「通常損耗」とされ、原則としてオーナー負担となります。
この考え方は、
・国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」
・2020年施行の改正民法
でも明確に示されています。
つまり、借主に請求できるのは、
✔ タバコによる著しいヤニ汚れ
✔ ペットによる傷・臭い
✔ 結露放置によるカビ
✔ 引っ越し時の大きな破損
など、「注意していれば防げた損耗」に限られます。
借主負担・オーナー負担の線引き
原状回復トラブルの多くは、この線引きの誤解から生じます。
オーナー負担が原則となるもの
日焼けによる壁紙の変色
家具設置による床のへこみ
冷蔵庫裏の黒ずみ
画鋲程度の穴
借主負担となりやすいもの
大きな傷・破損
子どもの落書き
室内喫煙による汚損
ペットによる損傷・臭い
重要なのは、「入居時からあったのか」「入居後についたのか」を
客観的な記録で証明できるかどうかです。
減価償却を踏まえた費用算定の考え方
原状回復費用は、単純に「修繕費＝全額請求」ではありません。
ガイドラインでは、設備や内装の耐用年数を考慮することが示されています。
例えば、壁紙（クロス）の耐用年数は6年。
入居から3年で退去した場合、残存価値は約半分と考えられます。
たとえ借主の過失で張り替えが必要になっても、請求できるのはその割合分までです。
この考え方を理解しているかどうかで、
✔ 借主との説明のしやすさ
✔ 管理会社との認識のズレ
に大きな差が出ます。
原状回復トラブルで多い実例
経年劣化まで借主に請求してしまう
長期入居後の退去で、フローリングや壁紙の古さまで請求してしまい、
トラブルに発展するケースです。
クリーニング費用の金額トラブル
「ハウスクリーニング代は借主負担」という特約があっても、
相場とかけ離れた金額では不信感を招きます。
特約内容が曖昧
「理由を問わず全額借主負担」といった包括的な特約は、無効と判断される可能性があります。
管理会社との認識違い
工事内容や見積もりの説明が不十分なまま、請求だけが届くと、オーナー側も納得できません。
トラブルを防ぐためにオーナーができること
入居時の現況確認を徹底する
現況確認書と写真をセットで残し、
確実に回収・保管されているかを管理会社に確認しましょう。
退去立会いは「記録」と「ルール重視」
感情的にならず、入居時記録と照合しながら淡々と確認することが重要です。
管理会社の「原状回復対応力」を見る
募集力や管理料だけでなく、
・退去立会いの運用
・見積もり説明の丁寧さ
・トラブル対応経験
といった点も確認しましょう。
まとめ｜原状回復で悩まない賃貸経営のために
原状回復トラブルを防ぐ最大のポイントは、
「正しいルールの理解」「記録の徹底」「信頼できる管理パートナー」です。
原状回復は、決して特別な知識がないと対応できないものではありません。
しかし、管理会社任せ・慣習任せにしてしまうと、
気づかないうちにリスクを抱え込んでしまうこともあります。
もし、
原状回復費用が妥当か不安
管理会社の説明に納得できない
特約内容が適切か確認したい
今の管理体制を見直したい
と感じていらっしゃいましたら、
一度、専門家に相談してみることがトラブル回避への近道です。
弊社では、原状回復の実務に精通したスタッフが、
物件ごとの状況に合わせて「トラブルを起こさない運用」をご提案しています。
小さな疑問でも構いませんので、ぜひお気軽にお問い合わせください。
オーナー様の大切な資産を、長期的に守るお手伝いをいたします。
