不動産投資に興味を持ったとき、
最初の選択肢として検討しやすいのが「収益物件」です。
家賃収入をもとに、毎月のキャッシュフローを生み出せる可能性があり、
将来の資産形成を考える方から注目を集めています。
一方で、収益物件には区分マンション・一棟アパート・戸建賃貸など種類があり、
立地や利回りの見方も複雑です。
知識があいまいなまま進めると、
「思ったより収益が残らない」「空室が続いて赤字になる」といった失敗につながりかねません。
この記事では、収益物件の基本知識から、探し方のコツ、成功のための運用ポイント、
よくある疑問までをわかりやすく解説します。
収益物件を検討する第一歩として、ぜひ参考にしてください。
目次
収益物件を探す前に｜投資目的の明確化と資金計画
収益物件の種類｜区分マンション・一棟・戸建賃貸の違い
収益物件を探すときの検索のコツ
利回りの見方｜表面利回りと実質利回り
成功につながる運用のポイント（満室・管理・出口戦略）
注目物件（賃貸併用・リゾート等）を選ぶときの注意点
よくあるQ&A
まとめ｜安定収益を得るためのステップ
活用の選択肢を広げたい方へ（当社サポート）
1｜収益物件を探す前に：投資目的の明確化と資金計画
収益物件で成果を出すために、
最初にやるべきことは「投資の目的」をはっきりさせることです。
目的が曖昧だと、物件選びの基準がブレてしまい、結果としてリスクが高まります。
たとえば、目的によって選ぶべき物件は変わります。
毎月のキャッシュフロー重視：利回り・家賃設定・運用コストを重視
長期の資産形成重視：立地・資産価値・出口（売却）を重視
将来の相続・法人化も視野：税務・管理のしやすさも重要
あわせて、資金計画も現実的に組み立てましょう。
借入を使う場合は、以下を事前に確認しておくのがおすすめです。
返済期間と金利（変動・固定の違い）
空室が出た場合の耐久力（手元資金の余裕）
連帯保証や担保範囲など契約条件
最近はポータルサイトや投資向けサービスで、
経費込みの収支シミュレーションも簡単にできます。
購入前に「毎月いくら残るか」を具体的にイメージしておくと、判断を誤りにくくなります。
2｜収益物件の種類：区分マンション・一棟・戸建賃貸の違い
収益物件と一口に言っても、代表的なタイプは複数あります。
特徴を押さえて、自分の投資スタイルに合うものを選びましょう。
区分マンション
比較的少額から始めやすく、初心者の入口になりやすいタイプです。
入居需要が安定しやすい反面、次の点は要注意です。
管理規約・使用細則の確認が必要
修繕積立金や大規模修繕の状況で収支が変わる
土地持分が少なく、資産性の考え方が一棟と異なる
一棟アパート・一棟マンション
購入価格は上がりますが、複数戸から賃料を得られるため、
空室リスクを分散しやすいのが特徴です。
ただし、建物規模が大きい分、修繕計画や管理体制が収益に直結します。
戸建賃貸・ビル等
戸建賃貸はファミリー需要と相性が良い一方、立地や駐車場の有無で差が出ます。
ビルはテナント需要や契約内容の影響が大きく、運用難易度が上がる傾向があります。
また、建物構造（木造・RC造など）によって、
維持費や耐用年数、出口戦略も変わります。
購入前に「買った後の姿」まで想像して比較することが重要です。
3｜収益物件を探すときの検索のコツ
収益物件探しは、情報の集め方で差が出ます。
ポータルサイトや投資向けサイトでは、条件設定や並べ替え機能を活用すると効率が上がります。
検索で意識したいポイント
条件を絞りすぎず「まずは相場観を掴む」
気になる物件は保存して、複数比較する
利回りだけでなく、築年数・駅距離・管理状態も同時に見る
特に初心者の方は、数字の見え方に引っ張られがちです。
「良さそう」に見える物件ほど、経費や将来修繕を含めて冷静に検証しましょう。
4｜利回りの見方：表面利回りと実質利回り
利回りには大きく分けて2種類あります。
表面利回り：年間家賃収入 ÷ 物件価格
実質利回り：年間家賃収入 − 経費（税金・保険・管理費等）を反映した利回り
広告は表面利回りのみが出ていることも多いですが、
投資判断に必要なのは実質利回りです。見落としやすい経費はたとえば以下です。
固定資産税・都市計画税
管理委託費（家賃の数％）
火災保険・地震保険
退去時の原状回復、募集費用
修繕費（給湯器・外壁など）
「数字がきれいに見える物件」ほど、裏側の経費まで含めて確認するのが鉄則です。
5｜成功につながる運用のポイント（満室・管理・出口戦略）
収益物件は「買って終わり」ではありません。むしろ成果は、購入後の運用で決まります。
満室稼働を目指す管理術
相場から外れすぎない適正賃料の設定
清掃・共用部の維持で“第一印象”を落とさない
必要に応じて設備更新（ネット無料・宅配ボックス等）
管理会社と連携し、募集の露出を増やす（媒体・写真・訴求）
自己使用可能な物件の活用
オーナーが使える部屋やフロアがある物件は、
活用の幅が広がる一方、将来的な貸しやすさ・売りやすさもセットで考えることが大切です。
最上階など人気条件は魅力ですが、修繕負担も含めて検討しましょう。
出口戦略（売却）も最初から考える
「ずっと持ち続ける」だけが正解ではありません。
売却しやすい立地・流動性を意識しておくと、将来の選択肢が増えます。
6｜注目物件（賃貸併用・リゾート等）を選ぶときの注意点
都市部以外にも、魅力的な投資対象はあります。ただし、特殊な物件ほど「甘い想定」は危険です。
賃貸併用住宅
家賃収入で住居費を抑えられる可能性がありますが、
住宅ローンや控除の適用条件など確認事項が多いため注意が必要です。
リゾート物件
観光需要で稼働が見込める反面、オフシーズンの空室や維持管理コストが読みにくい特徴があります。
ターゲットと運用体制、収支のブレ幅を必ず見積もりましょう。
7｜よくあるQ&A
Q1. 不動産投資が初めてでも収益物件は買えますか？
A. 可能です。少額で始めやすい区分マンションや中古物件も多く、
目的と資金計画を明確にすることが第一歩です。
Q2. 最初に見るべきポイントは？
A. まずは「立地」と「実質利回り」です。入居需要と、経費込みで収益が残るかを重視しましょう。
Q3. 空室が怖いです…
A. 空室対策は「賃料設定」「募集の見せ方」「物件の印象管理」で大きく変わります。
管理会社との連携も重要です。
Q4. 赤字にならないか不安です
A. 事前の収支シミュレーションがカギです。
税金・保険・修繕費まで含めて「毎月いくら残るか」を把握しましょう。
8｜まとめ：収益物件で安定収益を目指すステップ
収益物件投資は、正しい知識と準備、そして購入後の運用によって、
安定収益につながる可能性があります。
目的を決めて、資金計画を立てる
物件タイプと立地を理解し、需要を見極める
実質利回りで収支を判断する
管理・空室対策・出口戦略まで含めて運用する
無理のないスタートを切ることが、長期的な成功への近道です。
9｜活用の選択肢を広げたい方へ（当社より）
収益物件を探すとき、「購入」だけでなく、
空き家の再生・活用という選択肢から入る方法もあります。
すでにお持ちの不動産や相続物件がある場合は、条件次第で収益化できる可能性も十分あります。
当社では、物件の状況整理から、活用・売却・賃貸の比較提案まで、目的に合わせてサポートしています。
「何から検討すればいいか分からない」という段階でも大丈夫です。お気軽にご相談ください。
