〜オーナーが把握しておくべき管理・点検・清掃業務〜
テナントが入居して店舗・事務所を運営する際、賃料や共益費以外にも、
ビルマネジメント（BM）業務に関するさまざまな費用や法的義務が発生します。
ビルマネジメント（BM）業務に関するさまざまな費用や法的義務が発生します。
これらは一見テナント側の負担に思われがちですが、
オーナーとしても内容を正確に理解しておくことが重要です。
なぜなら、管理責任の所在が曖昧なまま放置すると、法令違反やトラブルの原因になるからです。
オーナーとしても内容を正確に理解しておくことが重要です。
なぜなら、管理責任の所在が曖昧なまま放置すると、法令違反やトラブルの原因になるからです。
ここでは、テナントが負担する主なBM項目と、それに対するオーナー側の注意点を整理します。
■防火対象物点検（法定点検）
一定規模以上の商業施設やオフィスビルでは、「防火対象物点検」が義務付けられています。
区画ごとに防火管理者を選任し、年1回の点検結果を消防署へ報告する必要があります。
ポイントとオーナーの注意点
点検自体はテナントが実施する場合が多いが、報告がされていないとビル全体が指導対象になるリスクがある。
オーナーとしては、テナントに点検報告書の提出を求め、管理記録を保管しておくのが望ましい。
消防設備点検と併せてビル全体でスケジュールを管理すると効率的です。
■フロン排出抑制法に基づく点検（法定点検）
業務用エアコンや冷凍・冷蔵設備は、フロン排出抑制法により点検・報告義務があります。
3か月ごとの簡易点検に加え、機器規模によっては1年または3年ごとに有資格者による定期点検が必要です。
オーナーが確認すべき点
エアコンがオーナー所有か、テナント所有かによって点検責任が変わる。
責任区分を賃貸借契約書で明記しておかないと、点検漏れによる行政指導や罰則の対象になる可能性も。
テナント入居時に設備の所有区分一覧を作成しておくとトラブルを防げます。
■清掃業務（店舗・事務所内および共用部）
清掃業務は店舗スタッフで対応できる範囲もありますが、
専門的な清掃が必要な場合は外部委託が一般的です。
専門的な清掃が必要な場合は外部委託が一般的です。
代表的な清掃項目
店舗内の日常清掃（床・トイレ・ガラスなど）
グリストラップや換気ダクトの定期清掃（飲食店）
共用部清掃（エントランス・通路など）
オーナーのチェックポイント
共用部と専有部の清掃範囲を明確にしておく。
グリストラップ清掃の頻度を契約に定め、不実施による臭気・排水トラブルを防止。
清掃契約を一括管理できるビルマネジメント体制を整えるのも有効です。
■機械警備・防犯システム
機械警備は共用部をオーナーが契約し、専有部（店舗内）についてはテナントが個別契約するケースが一般的です。
オーナーが把握しておくべき点
セキュリティ会社や警備内容が統一されていないと、緊急時対応に混乱が生じるリスクがある。
防犯カメラ・入退室管理システムなど、共用部と専有部の連携体制を整備しておくことが望ましい。
■害虫駆除・防除
建物全体の衛生管理を維持するうえで、定期的な害虫・ネズミ防除は欠かせません。
共用部はオーナー側で実施するのが一般的ですが、店舗内（専有部）はテナントの責任範囲となります。
オーナーの注意点
飲食店などが入居している場合、店舗内の防除が不十分だと他テナントへの影響も発生。
年数回の防除報告書の提出を求めることで、ビル全体の衛生レベルを維持できます。
衛生トラブルが発生すると物件の評価低下にもつながるため、日常的なチェック体制を整えましょう。
■まとめ：オーナーも“知っておく責任”がある
テナントが負担するBM（ビルマネジメント）項目は、基本的にはテナント契約の範囲内で処理されます。
しかし、法定点検や清掃・防犯・衛生管理などは、オーナーの資産価値を守るためにも無関心ではいられません。
管理範囲の線引きを明確にし、書面・報告書で可視化しておくことで、トラブルを未然に防ぐことができます。
みたす不動産からのご案内
弊社では、テナント管理・法定点検・清掃契約・原状回復など、
ビルマネジメント業務をトータルでサポートしております。
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オーナー様の立場に立ち、テナントとの契約から運用まで安心できる仕組みづくりをご提案いたします。
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