将来の認知症・資産凍結・相続トラブルを防ぐ実践ガイド
賃貸不動産を所有している方の中には、
「自分が高齢になったら管理はどうなるのか」
「相続のときに家族が揉めないだろうか」
といった不安を感じている方も多いのではないでしょうか。
特に近年は、認知症による判断能力の低下や、
相続発生時の資産凍結といった問題が顕在化し、
従来の相続対策だけでは対応しきれないケースが増えています。
そこで注目されているのが 「家族信託」 です。
家族信託を活用すれば、信頼できる家族に
賃貸物件の管理・運営を任せることができ、
将来オーナー自身が判断できなくなった場合でも、
賃貸経営を止めずに続けることが可能になります。
この記事では、
家族信託の基本的な仕組み
相続・賃貸経営で活用される理由
具体的な活用事例
導入時の注意点と手続きの流れ
を、相続対策の視点からわかりやすく解説します。
■家族信託とは？相続対策として注目される理由
家族信託とは、財産を持つ人（委託者）が、
信頼できる家族など（受託者）に財産の管理・運用を託す制度です。
少子高齢化が進む中で、
認知症による資産管理の停止
相続時の手続き停滞
家族間トラブル
といった問題を防ぐ手段として注目されています。
最大の特徴は、生前から相続後までを見据えた資産管理ができる点です。
■家族信託の基本的な仕組み
家族信託では、以下の3者が登場します。
委託者：財産を託す人（賃貸物件のオーナー）
受託者：財産を管理・運営する人（子どもなど）
受益者：信託財産から利益を受け取る人
信託契約を結ぶことで、
「財産の名義」と「利益を受け取る権利」 を分けることができます。
これにより、将来オーナーが判断能力を失っても、
受託者が代わりに賃貸経営を続けることが可能になります。
■成年後見制度・遺言との違い
成年後見制度
判断能力が低下した後に家庭裁判所が関与し、後見人を選任する制度です。
安心感はあるものの、
手続きに時間がかかる
財産の使い道に制限が多い
柔軟な賃貸経営が難しい
といったデメリットがあります。
遺言
亡くなった後に効力が発生するため、
生前の賃貸管理や運営には使えません。
家族信託
生前から契約を結ぶことで、
判断能力低下後も管理が可能
裁判所を介さず運営できる
相続後の流れまで設計できる
という点が大きな違いです。
■賃貸不動産と家族信託の相性が良い理由
賃貸経営では、
契約更新
修繕や設備投資の判断
入居者対応
など、日常的な意思決定が不可欠です。
オーナーが判断できなくなると、経営そのものが止まるリスクがあります。
家族信託を活用すれば、
あらかじめ受託者に権限を与えることで、賃貸経営を中断せずに継続できます。
■相続対策としての家族信託のメリット
① 認知症による資産凍結を防げる
銀行取引や契約行為が止まるリスクを回避できます。
② 賃貸経営をスムーズに引き継げる
名義変更をせずに、管理・運営だけを家族に任せられます。
③ 相続時のトラブルを防止できる
遺産分割協議を待たずに、収益の流れを維持できます。
家族信託の活用事例（相続・賃貸編）
親の高齢化後も賃貸経営を継続
親が委託者・受益者、子が受託者となり、管理業務を引き継いだケース。
相続後の収益承継がスムーズに進んだ事例
相続発生後も家賃収入が止まらず、生活資金を確保。
共有不動産のトラブル回避
兄弟で共有していた物件を信託化し、意思決定を一本化。
家族信託を導入する際の注意点
受託者選びは慎重に
責任感と信頼性が最重要です。
契約内容は具体的に設計する
目的・財産範囲・分配方法を明確に。
税務・登記は必ず専門家へ自己判断はトラブルの元になります。
家族信託の導入手続きの流れ
・目的・対象財産の整理
・信託契約書の作成
・公正証書化
・不動産がある場合は信託登記
専門家と連携することで、安全に進められます。
費用の目安（不動産を含む場合）
総額：約50万～100万円前後
登記費用、登録免許税、公正証書作成費用などを含む
費用はかかりますが、将来のリスク回避と安心を得られる投資といえます。
■まとめ
家族信託は、
賃貸不動産の相続対策・認知症対策として非常に有効な仕組みです。
経営を止めない
家族を揉めさせない
資産を守り、次世代へつなぐ
そのためにも、早めの検討と正しい設計が重要です。
賃貸経営と相続を両立させたい方は、
「まだ先の話」と思わず、今のうちから準備を始めてみてはいかがでしょうか。
